Kentsel dönüşümden nasıl yararlanılır?

Kentsel dönüşüm  kredisinden   yararlanabilmek  için öncelikle binanın kentsel dönüşüm kapsamına girmiş olması lazım. Müteahhit seçimi yapıldıktan sonra kentsel dönüşüm  kredisi veren  anlaşmalı bankalara  başvuru  yapılmalı. Bir daire için en fazla 100 bin lira, eğer  başvuru yapan kişinin dört ya da beşten fazla dairesi var ise toplamına en fazla 500 bin lira kadar kentsel dönüşüm  kredisi  alabiliyorsunuz.

Bankadan alınan  kredi  blokeli olarak seçilen müteahhitin hesabına geçiyor. Hesap blokeli olduğundan  müteahhit paranın hepsini  kullanamıyor . İnşaatın safhalarına göre müteahhit, yaptığı imalatı sunup kontrol yapılmasını talep ediyor. Banka, inşaatı kontrol eden yapı denetimden belgeleri alıyor  ve  inşaat yerinde  inceleme  yapıyor. O  zamana  kadar yapılan işin tutarı ne kadarsa banka, müteahhite o kadar para  veriyor . Yani inşaat  devam ederken müteahhit eğer işten ayrılırsa ya da siz yapılan imalatı beğenmeyip durdurduğunuzda inşaatı tamamlayacağınız para zaten blokeli olarak banka hesabında bulunuyor. Yani para koruma altında  tutuluyor.

Bu sürecin içinde bakanlık yok. Yani bakanlık  sadece  onay  veriyor . Sonrasında seçtiğiniz müteahhit  ve  bankadan  kullandığınız   krediyle  binanızı yeniden yaptırabiliyorsunuz.

Not: Kentsel dönüşüm  kredisi   kullananlar   kira  yardımı alamıyor.

Kentsel dönüşümün  avantajları

Kentsel dönüşümün  vatandaşların talebiyle gerçekleşeceği için devletin bu konuyla ilgili sağladığı bazı avantajlar  var.

Bilindiği gibi  yeni  inşaatlarda tutarı fazla olan belediye harçları var. Kentsel dönüşümle birlikte bunların tamamından muafiyet söz konusu.

Bunun dışında kat karşılığı sözleşme ve  inşaat yapım sözleşmeleri noterden  yapılıyor,  noter  masraflarının tamamından muafiyet var. Bina bittikten sonra  satışlarda  tapu harçlarından muafiyet de kentsel dönüşüm kapsamında yer alıyor.

Kentsel dönüşümün bir diğer  avantajı  da daire  ve   iş  yeri  satışındaki  KDV  oranı  yüzde 1′dir. Mevcut KDV  uygulamasında  daire  satışında  dairenin m2  ve   özelliklerine  göre  satıştaki  KDV yüzde 8 yüzde 18′dir.  Ekonomik  ömrünü tamamlamış, eski bir binaya Deprem Risk Raporu alarak Kentsel Dönüşüme kapsamına girdiğinde  yeni  dairelerin  satışındaki  KDV yüzde 1 olup daire başına yüzde 7 ila yüzde 17 KDV  avantajı  sağlanmaktadır.

Devletin sağladığı muafiyetlerin yanında her şeyden önce eski  ve  depreme dayanaksız binanızı yenilemiş oluyorsunuz  ve  artık biliyorsunuz ki  gelecek  bir deprem de ya da afet riskinde can  ve mal kaybına uğramayacaksınız.

Bina ortak karar protokolü nedir?

Bina riskli ilan edildikten sonra, artık o arsa üzerinde yok sayılıyor. Diyelim ki 10 daireli bir bina riskli ilan edildi. O binanın sahibi olan 10 kişi artık arsa sahibi  ve  o arsanın ne yapılacağına o kişiler  karar vermeli . İstenilirse arsa olarak satılabilir ya da oraya bir bina yaptırılabilir. Eğer bina yaptırılmaya karar verilirse  bina ortak karar protokolünde binanın kime, hangi koşullarda  ve  hangi dağılımda yaptırılacağı belirtilmeli. Örneğin, bina yıkılmadan önce 2. katta 4 numaralı dairede oturuyordunuz.  Yeni  yapılan binada da aynı yerde oturabilmeniz için bunu bina ortak karar protokolüne eklemeniz gerekiyor.

Bina ortak karar protokolü binadaki kat malikleri tarafından arsadaki hisse oranları  göz önüne alınarak 2/3 çoğunlukla karara  bağlanır . Bu karar alındıktan sonra mutlaka bakanlığa onaylatılması lazım. Çünkü bakanlık söz konusu bina ile ilgili alınan kararı bilmek istiyor.

Bina ortak karar protokolü gelen binaya gelen  son  yazıdan sonra protokol metni en geç 60 gün içinde bakanlığa  verilmeli . Aksi bir durumda bakanlık kolluk kuvvetleriyle söz konusu binayı yıkıp arsaya dönüştürecektir.

Kanunun ruhuna bakarsak önemli olan riskli binanın ortadan kaldırılması. Devlet bunun kararını vatandaşın  talebine bırakıyor. Ancak kısıtlı  zaman  içinde (60 gün) bir  karar verilmezse  devlet riskli binayı ortadan kaldırıyor.

Kentsel dönüşüm kapsamına giren yapı için 2/3 çoğunluk neler yapabilir?

Kentsel dönüşüm kapsamına giren riskli yapılar için hazırlanan 'bina ortak karar protokolü' hazırlanır. Bu protokolde 2/3 çoğunlukla binanın nasıl yapılacağına  karar verir .

2/3 çoğunlukla bina arsa olarak satılabilir, yeniden bina yapılabilir, müteahhit seçimi yapılabilir ve  yeniden dağılıma  karar verilebilir . Yani binanın  yeniden yapımına  kadar bütün kararlar alınabilir.

2/3 çoğunluk bunlara  karar verebildiği  gibi 1/3 çoğunluk da itiraz edebilir. 1/3 çoğunluk hakları verilmesine  rağmen hala itiraz ederse 2/3 çoğunluk, bakanlığa  başvurup  1/3 çoğunluğun dairelerini kendileri için talep edebilir.

Diyelim ki 1/3 çoğunluk iki daire sahibi,  lisanslı  şirket o iki dairenin gayrimenkul değerlendirmesini  yapıyor. Daha sonra o  belirlenen  rakam  sadece  2/3 çoğunluğun katıldığı kapalı bir oturumla açık arttırmayla satılıyor. Diyelim ki 2/3 çoğunluktan bir kişi bir daireyi aldı, kalan diğer daireyi ise kimse almadı. Devlet bu noktada devreye giriyor  ve  o daireyi tapudaki değerinden  satın alıyor. Böylece o binanın hisse  oranı  yüzde yüze tamamlanmış oluyor. En  son aşamada binanın nasıl yenileneceği ile ilgili  karar veriliyor .

Riskli bina tespiti nasıl gerçekleştiriliyor?

6306 sayılı afet riski  altındaki  alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanunda riskli bina için ' ekonomik  ömrünü tamamlamış' tanımı bulunuyor. Yani 20 yıl önce yapılmış betonarme binalarda, binaların bodrum katında rutubet varsa, kolon  ve   kirişlerdeki  demirlerde pas varsa ya da binanın herhangi bir katındaki taşıyıcı  sisteminde  yani betonarme kolon  ve   kiriş  perdelerinde ciddi çatlaklar görülüyorsa bina riskli olabilir.
Binanın riskli olup olmadığının tespiti için mutlaka bakanlık  lisanslı  teknik şirketlere  başvuru yapılıp, teknik  inceleme  istenmeli. Riskli yapı tescili için binada oturan bir kişinin  başvuru yapması yeterli.  Başvuru  üzerine teknik  inceleme  yapan  lisanslı  şirket, deprem risk raporu hazırlıyor. Eğer raporda bina riskli çıkarsa  lisanslı  şirket, raporu bakanlığa onay için  gönderiyor . Bakanlık onayından sonra binada oturan herkese binanın riskli  olduğuna   ve  bununla ilgili kararın bir an önce  verilmesi  gerektiğine dair bir yazı  gönderiliyor . Böylece binadaki bütün  vatandaşlar bilgilendirilmiş oluyor.

Vatandaşların  binanın risk raporuna itiraz hakkı var. Herhangi bir itiraz durumunda bakanlığın içinde kurulan itiraz komisyonu hızlı bir şekilde toplanarak deprem risk raporunun doğru olup olmadığıyla ilgili bir  karar veriyor . Eğer raporun içeriği doğruysa yani söz konusu bina risk altında  ise binanın riskli  olduğu  tescilli olarak tapuya işleniyor.

İtiraz Komisyonu itirazın reddine  karar verdiğinde  artık binanız bakanlıkça riskli bina olarak kesin olarak tescillenir  ve  tüm kat maliklerine resmi bilgilendirme yazısı  gönderilir . Bu yazının kat maliklere ulaşması ile 60 gün içinde binanızı nasıl yapacağınıza, kime yaptıracağınıza  karar vereceğiniz  Bina Ortak Karar Protokolünü hazırlamanız  ve  Bakanlığa bildirmeniz gerekmektedir.

Riskli yapıların yıkımı için hangi şartların sağlanması gerekir?

Kentsel dönüşümde riskli yapıların yıkılmadan önce yapılması gereken bazı şartlar var. Öncelikle bina ile ilgili deprem risk raporunu  lisanslı  kuruluşlara yaptırmak gerekiyor. Çünkü lisansı  olmayan kuruluşlara rapor yaptırıldığında bakanlık raporu onaylamayacaktır. Böylece kentsel dönüşümden  yararlanmak  da söz konusu olamaz.

Deprem risk raporu bakanlıkta onaylandıktan sonra riskli yapı şerhi artık tapuya düşüyor. Bundan sonra  vatandaşlara  bilgilendirme yazısı gidiyor  ve  binadaki herkes binanın riskli olduğunu  biliyor. Bu süreçten sonra yaklaşık 60 gün içinde (bu belediyelere göre değişebilir) apartman olarak bir araya gelinip 2/3 çoğunluğun kararıyla bina ortak karar protokolünü almak gerekir. Bu protokolde " Biz  bu binayı yaptırmak istiyoruz. Kentsel dönüşüm  kredisi   kullanmak istiyoruz ya da  kullanmak  istemiyoruz. Şu müteahhite yaptırmak istiyoruz  ve  şu kadar  zaman içinde inşaatın bitmesini istiyoruz" gibi kararlar alınıyor. Bina ortak kararlarını bina yöneticileri bakanlığa ilettikten sonra artık yıkım safhasına geçilebilir.

Hangi yapılar kentsel dönüşüm kapsamına giriyor?

Kentsel dönüşüm,  sadece   İstanbul  ya da diğer  büyük  şehirlerle sınırlı olmayan Türkiye'nin bütün illerini kapsayan bir proje.

İkamet edilen binanın yenilenmeye  ihtiyacı  varsa,  ekonomik  ömrünü tamamladıysa tek yapılması gereken bakanlıkla ilgili  lisanslı  şirketlere dilekçe ile  başvuruda  bulunmak.  Başvuru üzerine binada yapılan  incelemeler   sonucunda  bina riskli çıkarsa kentsel dönüşüm kapsamına girmiş olur.

Gecekondularda oturanlar da kentsel dönüşümün  avantajlarından  faydalanabilir. Arsa tapusu hazine arazisi kapsamında ise  ve  gecekonduda oturanlar "işgalci" konumunda ise devletten arsa satın alınıp, kentsel dönüşüm kapsamında bina inşa edilebilir.

Kaçak arsa tapulu binalar da dâhil olmak üzere kat mülkiyetli  ve  kat ittifaklı binalar da kentsel dönüşümden  yararlanabilir .

Eski eser tescilli binalar kanun kapsamı dışında

Kentsel dönüşüm kanunundan  yararlanamayan  alanlar ise  İstanbul  Boğazı'nın ön görünümdeki binalar. Eski eser tescilli olan binalar ise Kültür Bakanlığı'nda da kayıtlı  olduğu  için kanun kapsamında değildir. Ancak eski eser tescilli binaların  güçlendirilmesiyle  ilgili ayrı bir yönetmelik bekleniyor.

Kentsel dönüşümden nasıl  yararlanılır ?

Kentsel dönüşümden faydalanmak isteyen  vatandaşlar  ilk olarak binalar için bir deprem risk raporu alarak binanın riskli  olduğunu  tespit ettirmeliler.

Çevre  ve  Şehircilik Bakanlığı'na bağlı teknik  donanıma  sahip kuruluşlar binanın riskli olup olmadığına dair tespit yapıyor. Bu kuruluşlara ulaşmak isteyenler, bakanlığın sitesine girdiklerinde orda bir Türkiye haritası görecekler. Bulundukları şehri seçtiklerinde bakanlıktan  lisanslı  kuruluşların listesi açılıyor. Bu listeden seçilen bir kuruluşa başvuru yapılabilir.

Bu kuruluşlara başvuruda da, diyelim ki 20 daireli bir bina var. Bu binada oturan daire sahiplerinin hepsinin başvuru yapmasına gerek yok. Binada oturan sadece bir kişi başvurduğu zaman bakanlığın istemiş olduğu ve yönetmeliklerin öngördüğü teknik çalışmalar ilgili kuruluşlar tarafından yapılıyor ve deprem risk raporu oluşturuluyor. Deprem risk raporunu alan kuruluşlar, kentsel dönüşümden faydalanmak isteyen kişiler adına bu raporu bakanlığa sunup, onay alıyor ve riskli olduğu onaylanan bina kentsel dönüşüm kapsamına girmiş oluyor.

Riskli alan nasıl belirlenir?

Riskli yapı sadece bir bina olabileceği gibi bir bina gurubu ya da bir site olabilir. Bir bölgenin riskli alan sayılabilmesi için ise öncelikle alan büyüklüğünün en az 15 bin metrekare olması ve Bakanlar Kurulu kararı gerekiyor.

Bu iki kriterin ardından süreç ilk olarak, bağlı bulunulan belediyenin alandaki yapılaşmanın, bina ve zemin yapılarının nasıl olduğuna dair tespitiyle başlıyor. Eğer alanda kalitesiz bir yapılaşma ve sağlam olmayan bir zemin varsa belediye burada bir teknik çalışma yapıyor. Daha sonra yapılan çalışmalar AFAD'a yollanıyor. Buradan da onay çıkarsa bir sonraki aşama bakanlığa onaylatmak oluyor. Bakanlar Kurulu'nun kararı resmi gazetede yayınlandıktan sonra bölge, riskli alan ilan ediliyor.

Bu süreçte bilinmesi gereken önemli bir nokta var: Vatandaşların ilk hak sahibi olması. Yani vatandaşlar riskli alanda belediyeye ya da TOKİ'ye bina yaptırmak zorunda değil. Eğer hak sahipleri bir araya gelip, riskli alan içinde bir bütünlük oluştururlarsa kentsel dönüşüm kredilerinden yararlanabilir ya da kat karşılığı olarak riskli alanı istedikleri gibi modern yaşanılabilir alanlara dönüştürebilirler.

Kentsel dönüşüm nedir?

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı afet riskli binaların yenilenmesiyle ilgili kanundur. Buna göre kanunun amacı; "Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir"

Kentsel dönüşüm olarak adlandırılan kanun ile eski, ekonomik ömrünü tamamlamış ve daha önceki depremlerde hasar almış binalarını yenilemek isteyenler devletin sunduğu kentsel dönüşüm kredisinden yararlanabiliyor. Sağlanan kredilerin yanı sıra kira yardımı ve çeşitli muafiyetlerden yararlanma hakları da kanun kapsamında yer alıyor.

Devlet, Van depreminden sonra ortak bütçe ile depremde mağdur olan vatandaşlara kalıcı konut ve mevcut binaların iyileştirilmesi için para yardımı yaptı. Ancak Van depreminden sonra yürürlüğe giren kentsel dönüşüm kanunuyla birlikte devlet artık herhangi bir afette depremzedelere kalıcı konut sağlamayacak. Sadece binaların molozlarını taşıyacak ve sağlık hizmeti verecek.